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ORDEN Y LIMPIEZA EN EL CONSORCIO

ORDEN Y LIMPIEZA EN EL CONSORCIO

 

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ORDEN Y LIMPIEZA EN EL CONSORCIO

Introducción

En cualquier actividad laboral, para conseguir un grado de seguridad aceptable, tiene especial importancia el asegurar y mantener el orden y la limpieza. Son numerosos los accidentes que se producen por golpes y caídas como consecuencia de un ambiente desordenado o sucio, suelos resbaladizos, materiales colocados fuera de su lugar y acumulación de basura o desperdicios.

La situación se agrava cuando se trata de productos combustibles o inflamables, porque constituyen un factor de riesgo de incendio que pone en peligro los bienes del consorcio, e incluso la vida de los ocupantes, y más aún si los materiales dificultan y/u obstruyen las vías de evacuación.

Se puede afirmar que el orden, es colocar las cosas en el lugar que les corresponde.  Y la limpieza, es el aseo del lugar o de las cosas, dejándolo libre de manchas, suciedad, desechos y otros elementos. Es sinónimo de pulcritud.

Cuando se habla de orden y limpieza en el consorcio, se tiene la tendencia de referirse solamente a las tareas que realiza el encargado cuando barre y/o pasa el trapo en los diferentes pisos del edificio o en el palier, cuando baldea la vereda, cuando limpia los vidrios de la entrada principal y hace brillar las manijas de bronce, o cuando simplemente saca la basura. Tareas que son propias de su función y que todos ven en el consorcio.

En realidad, el concepto de orden y limpieza es mucho más amplio.

Comencemos por mencionar a los actores que intervienen:

  • El administrador.

  • Los consorcistas.

  • El encargado.

  • Los contratistas.

  • Las visitas o clientes.

Todos y cada uno de ellos es responsable de mantener el orden y limpieza en el edificio.

Posiblemente Usted dirá que no es así, porque el responsable de mantener la limpieza en el inmueble es el encargado, y que para eso le pagan.

Y eso es una gran verdad, pero a medias.

Porque si bien es cierto que el encargado tiene la responsabilidad de cumplir con las tareas enumeradas en el primer párrafo, y otras más que después mencionaré, también es cierto que los demás actores tienen su cuota parte de responsabilidad.

El tema pasa por una cuestión cultural.

Pero “vamos por parte”, dijo Jack, El Destripador.

Beneficios del orden y limpieza

Existe un gran número de ventajas cuando se mantiene el edificio debidamente limpio y ordenado. Entre éstas, como ejemplos, podemos mencionar las siguientes:

  • Eliminación y/o reducción de los siguientes riesgos:

  • Explosión e Incendio.

  • Electrocución, por contacto eléctrico directo o indirecto.

  • Intoxicaciones por ingestión de productos químicos; o inhalación de humos, gases y vapores.

  • Contacto con productos químicos, provocando irritación o asfixia en las vías respiratorias, irritación en los ojos, erupciones en la piel.

  • Quemaduras, por productos químicos o electrocución.

  • Caídas de personas a nivel y a distinto nivel, evitando fracturas, golpes, esguinces, torceduras, etc.

  • Pisadas sobre objetos,golpes y tropiezos con materiales, máquinas y herramientas,cables o almacenamiento inadecuado.

  • Atrapamientos entre objetos móviles o inmóviles.

  • Cortes o pinchazos con herramientas manuales o elementos corto punzantes.

  • Riesgos biológicos producidos por hongos y bacterias, etc.

  • Sobreesfuerzos por posturas forzadas, manipulación manual de cargas, y otros riesgos ergonómicos que pueden producir lumbalgias, distensiones, etc.

  • Caídas de objetos o desprendimiento de objetos, tanto en el interior de los lugares de trabajo como en exteriores.

  • Reducción de enfermedades profesionales del personal del consorcio.

  • Mejores condiciones y medio ambiente de trabajo (CYMAT).

  • Mejor clima de convivencia dentro del edificio.

  • Mejora la percepción que las visitas y los clientes tienen del edificio.

  • Mejor calidad de vida.

  • Concientización de una “Cultura de Seguridad”.

  • Mejora la administración del consorcio y la reputación del Administrador.

 

Política de Higiene y Seguridad

Seguramente, Usted pensará que este tema es para las empresas, y no para un consorcio. Pero no es así.En el reglamento interno del edificio aparecen algunos de los conceptos que se explican aquí.

No obstante, sería muy importante que la Asamblea del consorcio, tome cartas en el asunto y establezca una política de higiene y seguridad; y que consiste en un documento escrito que define los principios básicos en esa materia, que se adoptarán en el edificio.

Es un documento en el cual se establece el compromiso expreso y la obligación de cumplir con las normas de higiene y seguridad, por parte de todos los integrantes del consorcio, el personal que trabaja en él y la administración, y que además, se impone a los terceros ajenos al mismo, como los contratistas, visitas o clientes.

Además, se debe realizar una difusión de tal compromiso, de modo que todos los actores conozcan los objetivos que ha fijado la Asamblea y, de la necesidad y obligatoriedad de participar y colaborar para conseguirlos.

Con esto se comienza a generar una “Cultura de la Seguridad”.

Pero repito que, la implantación operativa y eficaz sólo se logrará si parte de un compromiso expreso de los miembros del consorcio, y si luego se lleva a la acción. De lo contrario, se habrá perdido el tiempo.

A partir de la aprobación de esta política, por parte de la Asamblea, se comenzarán a delinear los distintos procedimientos y protocolos de actuación en diferentes temas, y entre ellos se encuentra el de orden y limpieza.

Procedimiento de orden y limpieza

El procedimiento de orden y limpieza tendrá como objetivo establecer las normas básicas de actuación para mantener las partes comunes del consorcio ordenadas y limpias, consiguiendo así un ambiente sano y agradable, y eliminar y/o reducir los riesgos.

Esto implica elaborar un plan de acción que defina de manera inequívoca los objetivos a conseguir y acciones para llevarlos a cabo, y establezca los mecanismos de vigilancia y control necesarios para garantizar su cumplimiento.

Con el fin de gestionar el orden y la limpieza, es imprescindible facilitar la comunicación y la participación para mejorar la forma de hacer las cosas, fomentando la creación de nuevos hábitos de trabajo, convivencia y respeto por el derecho de los demás.

Algunos temas a tener en cuenta y que pueden incluirse en un procedimiento de orden y limpieza, a modo enunciativo y no taxativo,  son los siguientes:

  • Un lugar de trabajo sucio y desordenado no cumple con las normas de higiene y seguridad,es un lugar riesgoso, pues aumenta las probabilidades de accidentes.

  • Las zonas de paso, salidas y vías de circulación de los lugares de trabajo y, en especial, las salidas y vías de circulación previstas para la evacuación del edificio en casos de emergencia, deberán permanecer libres de obstáculos, de forma tal que sea posible utilizarlas sin dificultades en cualquier momento.

  • Los lugares de trabajo, incluidos los locales de servicio, y sus respectivos equipos e instalaciones, se limpiarán y ordenarán periódicamente para mantenerlos en condiciones adecuadas. Para ello, los suelos, techos y paredes serán de características tales que permitan dicha limpieza y mantenimiento.

  • Se eliminarán los desperdicios, las manchas de grasa y aceite, los residuos de sustancias peligrosas y demás productos residuales que puedan originar accidentes o contaminar el ambiente de trabajo.

  • Las herramientas de trabajo deberán estar limpias y guardadas de manera ordenada, para garantizar su buen estado de uso y conservación.

  • No dejar elementos tirados o fuera de lugar. Poner en práctica el siguiente concepto: “cada cosa en su lugar y un lugar para cada cosa”.

  • Las operaciones de limpieza no deberán constituir por sí mismas una fuente de riesgo para los trabajadores que las efectúen o para terceros, realizándose a tal fin de la forma y con los medios más adecuados.

  • El consorcio deberá proveer al encargado los elementos de protección personal (E.P.P.) adecuados para cada tarea.

  • Se colocarán carteles con la leyenda “Mantenga el orden y limpieza” en las partes comunes del edificio y en las áreas de servicio e instalaciones.

  • Los consorcistas o inquilinos no deberán acumular la basura en los pasillos de los distintos pisos.

  • Los contratistas tendrán la obligación de mantener el orden y la limpieza en las áreas de trabajo.

  • Las áreas de servicio e instalaciones, no deben ser utilizadas como depósito de materiales.

  • Las visitas y clientes también deberán respetar las normas de orden y limpieza.

Las 5 S

Se denomina así por la primera letra del nombre, que en japonés designa cada una de sus cinco etapas:

  • SEIRI (Clasificar).

  • SEITON (Ordenar).

  • SEISOH (Limpiar).

  • SEIKETSU (Estandarizar).

  • SHITSUKE (Autodisciplina).

El tema no es aprender japonés, sino entender que es una técnica de gestión basada en cinco principios simples, que tienen como objetivo cambiar la manera de pensar de las personas, orientándolas hacia un mejor comportamiento.

En el siguiente cuadro se incluyen los conceptos básicos de cada una de las etapas.

5 S

ACCIONES

CLASIFICAR

(SEIRI)

·      Es separar los objetos y documentos por clases, tipos, tamaños, categoría o frecuencia de uso.

·      Es mantener sólo lo necesario.

ORDENAR

(SEITON)

·      Consiste en organizar los elementos clasificados como necesarios, de modo que se puedan encontrar con facilidad.

·      Un lugar para cada cosa y cada cosa en su lugar.

LIMPIAR

(SEISOH)

·      Es eliminar el polvo y la suciedad de todos los elementos. Implica identificarlas fuentes de suciedad y contaminación para eliminarlas.

·      Mantenga todo limpio.

ESTANDARIZAR

(SEIKETSU)

·      Es  la  metodología  que  nos  permite  mantener  los  logros  alcanzados.

·      Unifique y cumpla con sus tareas de orden y aseo.

AUTODISCIPLINA

(SHITSUKE)

·      Significa convertir en hábito el cumplimiento de los estándares de orden ylimpieza en el lugar de trabajo.

·      Conserve el hábito de limpiar y ordenar.

Es probable que Usted piense “estamos en Argentina, no en Japón”. Y es verdad. Los argentinos somos “muy mañeros”. Pero deberíamos aprender de los que saben más que nosotros.

En Argentina, una empresa automotriz japonesa, aplica esta técnica con muy buenos resultados en su planta de Zárate. Y Usted me dirá que “un consorcio no es igual a una planta automotriz”. También es verdad. Pero podemos adaptar los principios de esta técnica a las  necesidades del consorcio.

Y esto significa adoptar su filosofía, es decir, generar una “Cultura de Seguridad”.

Conclusión

Llevar adelante una gestión de orden y limpieza, es muy importante y fundamental para lograr el buen funcionamiento del edificio,de forma tal, que favorezca la buena convivencia entre los consorcistas; que garantice las condiciones de un medio ambiente de trabajo sano y seguro para el personal del consorcio;que mejore la productividad de los contratistas; que las visitas y clientes encuentren un lugar agradable; y que se pueda realizar una eficaz y eficiente administración del consorcio.

Posiblemente, ahora se comprenda mejor cuando escribí que todos los actores tienen su cuota parte de responsabilidad, y que todo es una cuestión cultural.

Pero esta “Cultura de Seguridad” no se consigue de un día para otro, sino que lleva tiempo y exige el compromiso de todos para que se convierta en una realidad.

Lo importante es conseguir que los distintos actores tomen conciencia de los beneficios de esta cultura, que los comparen con los riesgos que implica no tenerla.Cambiar los malos hábitos por un comportamiento positivo. Y convertir ese comportamiento en un hábito de conducta, para beneficio de todos.

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Certificación de Edificio Seguro Comentarios sobre Legislación Vigente

Artículo publicado en la web ips.com.ar  Información Profesional Sistematizada, a quienes debo agradecer la gentileza de tomarlo en consideración.

Un poco de historia.

El Régimen de Certificación de Edificio Seguro en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se inicia en el año 2010 con la Disposición N° 5363/DGDYPC/10.

Posteriormente, dicho Régimen fue modificado por laDisposición N° 411/DGDYPC/2011, que deroga la Disp. 5363. Las Disp. N° 3314/DGDYPC/2011 y N° 1875/DGDYPC/2011 modifican la Disp. 411.

En el año 2014, se deja sin efecto todo lo anterior, y entra en vigencia la DISP. N.° 1541/DGDYPC/14, que en su Art 1º derogala Disp. 411, la 3314 y la 1875. La DISP. N.° 1927/DGDYPC/14modifica la Disp.1541.

Por lo tanto, las Disp. 1541 y 1927 de 2014 son las que rigen en materia de Certificación de Edificio Seguro. Todo lo anterior ya no tiene vigencia.

Como así también, no está en vigencia la obligatoriedad legal de llevar el libro de Seguridad Edilicia, que establecía el art. 5º de la derogada Disposición 5363/DGDYPC/10.

Para acceder al archivo, puede hacer click opuesto en el siguiente enlace, o continuar leyendo el artículo.

NOTA-Certificación Edificio Seguro

DISP. N.° 1541/DGDYPC/14.

En el art. 2º, establece que el Régimen de Certificación de Edificio Seguro en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se aplica a los inmuebles afectados al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512) y  deberán cumplir con las leyes nacionales y del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ordenanzas municipales, disposiciones, códigos y demás normas vigentes en materia de seguridad edilicia.

 

De los Certificados.

Certificación de Edificio Seguro: Se emitirá esta certificación a los inmuebles que verifiquen el total cumplimiento de la normativa vigente. La verificación se realizará cada dos (2) años.

Certificación de No Conformidad: Cuando el inmueble no cumple con la normativa vigente. La verificación se hará cada año, hasta que se obtenga el Certificado de Edificio Seguro.

Según la Disposición, en su art. 3º, los Certificados de Edificio Seguro o de No Conformidad, deberán efectuarse por triplicado.

Pero la DISPOSICIÓN Nº 1927/GCABA/DGDYPC/14, que modificó a  la DISPOSICIÓN  N° 1541, dice en su art 1º inc b), que los Certificados “deberán efectuarse por duplicado debiendo quedar uno de ellos colocado en un lugar visible del edificio. El segundo ejemplar quedará en poder de la Administración, y será archivado conjuntamente con la documentación del inmueble”.

 

Profesional actuante.

El art. 3º de la Disp. 1541 también indica qué profesionales pueden extender las Certificaciones.

A tal efecto dice que las mismas “deberán ser extendidas únicamente por Ingenieros y/o Licenciados en Higiene y Seguridad en el Trabajo y/o Técnicos matriculados por Resolución MTSS N° 313/83 del MTSS”.

Además, deberá tener matrícula vigente emitida por el Consejo Profesional respectivo y deberá cumplir con las exigencias para el ejercicio profesional.

Pero la Disp. 1927, que modificó la Disp.1541, incluye a los “Arquitectos, Técnicos afines matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad”.


Normativa a verificar por el profesional actuante.

La obligación del profesional es verificar el cumplimiento de las Leyes, Decretos, Resoluciones, Disposiciones Ordenanzas Municipales, y demás normativa vigente que establece diversas obligaciones para la protección y mantenimiento edilicio, con el objetivo de prevenir, reducir y/o eliminar los riesgos que pudiere causar daño a la vida y a la salud de los consorcistas, empleados y/o a terceros, en las diversas áreas del edificio.

En el artículo 4º de la DISP. N.° 1541/DGDYPC/14 se incluye la siguiente lista de legislación a verificar:

  • M. Nº 40.473 y Ley Nº 2.231 (Extintores manuales) y sus modificatorias.

  • M. Nº 33.677 (Calderas).

  • M. Nº 36.352 (Desinsectación).

  • M. Nº 45.593 (Limpieza semestral tanques de agua).

  • M. N° 34.197, Nº 45.425 y sus modificatorias (Iluminación de emergencia).

  • Resolución N° 6/APRA/11 (Certificado de limpieza y desinfección de tanques de agua).

  • Disposición Nº 2.614/DGDYPC/08 (Vida útil matafuegos).

  • Decreto Nº 2.045/93(Reglamenta ordenanza Limpieza y desinfección de tanques de agua).

  • Ley Nº 1.346 (Simulacro y Plan de Evacuación).

  • Ley Nº 257 (Fachadas y balcones).

  • Ley Nº 161 (Ascensores).

  • Disposición N°415/DGDYPC/ 11  (Instalaciones fijas de detección y extinción de incendios).

  • Disposición Nº 2614/DGDYPC/2008 (No instalación, recargo o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años).

  • M. N° 41768 (Alarmas en garajes). Semáforos lumínico y sonoro.

  • Resolución COPIME Nº HIST. 1.1 – Norma IRAM 2281- Parte II (Puesta a tierra) con una frecuencia de una medición cada cinco (5) años.

Aclaración: La Resolución COPIME Nº HIST. 1.1 ha sido reemplazada por la Resolución Nº 900/15de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo (SRT) Medición del valor de puesta a tierra y la verificación de la continuidad de las masas en el Ambiente Laboral, cuya verificación debe ser anual.

 

Además, se verificarán otros aspectos que hagan a la seguridad de los servicios e instalaciones del edificio, que pudieran generar algún tipo de reclamo hacia el consorcio, por la aplicación del art. 1113 del Código Civil de la Nación o el que en el futuro lo reemplace si así ocurriere.

Aclaración: El Código Civil de la Nación (art. 1113) ha sido reemplazado por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994/15), que a su vez introduce el concepto de prevención.

Al pie de esta nota incluyo algunos artículos del Código Civil y Comercial que están relacionados con el tema, pero que en realidad deberían ser desarrollados por un abogado.

 

Entre los servicios e instalaciones del edificio que se incluyen para verificar su seguridad, se pueden considerar y sólo a modo enunciativo y no taxativo: 

  • Salones de usos múltiples (SUM).

  • Piscinas cubiertas o descubiertas.

  • Parrillas.

  • Saunas.

  • Juegos infantiles.

  • Canchas de tenis, paddle, squash, básquet y fútbol de salón.

  • Gimnasios o lugares destinados para practicar gimnasia.

  • Yacusis, solárium.

  • Sala de medidores de gas, de luz.

  • Sala de máquinas.

  • Áreas de riego en general, etc.

Aclaración: Como el listado es a modo enunciativo, se deben incluir otras dependencias o áreas del consorcio, como por ejemplo parques y jardines, galpones y depósitos, etc.

Por otra parte, en el último ítem de la lista, donde dice “áreas de riego en general”, mi interpretación personal es que, probablemente se ha cometido un error de tipeo, y la intención fuera incluir otras “áreas de riesgo en general”, considerando el espíritu de la legislación.

  

Incompatibilidad para la contratación.

Como nadie debe controlarse a sí mismo, el art 5º establece que “el administrador y/o el consorcio no podrán contratar para la tarea de certificación a las empresas y/o sociedades vinculadas a través de sus accionistas que brinden servicios de provisión y/o mantenimiento de alguno de los servicios establecidos en el artículo cuarto”. No se necesita mayor explicación.

 

Los Informes de Visita.

El art 6º de la Disp. 1541 establece que los debe emitir el profesional actuante y por duplicado. Uno estará en el inmueble a disposición de los propietarios y de la autoridad de aplicación, y el segundo en poder de la Administración.

Si el consorcio obtiene el Certificado de Edificio Seguro, el informe se hará cada dos (2) años. Pero si el Certificado es de No Conformidad, el informe será anual y el profesional “hará constar el plazo de ejecución de las recomendaciones que emita, no pudiendo éste, superar los trescientos sesenta y cinco (365) días corridos a partir de la fecha de emisión”.

Por otra parte, “el administrador se encuentra obligado a poner en conocimiento de los copropietarios las recomendaciones que surjan del informe técnico”.

 

Presentación de la Certificación ante el RPA.

El art. 8º establecía que “cualquiera sea la Certificación que posea el inmueble, deberá ser presentada por el administrador ante el Registro Público de Administradores de Consorcio…”.

Este artículo fue derogado por la Disp. 1927.

 

Plazos y Sanciones.

Los inc a) y b) del art. 9º tuvieron importancia cuando recién se aprobó la Disp. 1541 en el año 2014, pero ahora estamos en el año 2017.

En cambio, el inc. c) tiene plena validez. “Los administradores de consorcio que no den cumplimiento a las obligaciones que surgen de la presente Disposición, serán pasibles de las sanciones establecidas en el artículo 16° de la Ley N° 941 por infracción al artículo 15 Inc. d) de la misma Ley”.

Artículos del Código Civil y Comercial

Art. 1710.- Deber de prevención del daño. Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de:

  1. a) evitar causar un daño no justificado;

  2. b) adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidas evitan o disminuyen la magnitud de un daño del cual un tercero sería responsable, tiene derecho a que éste le reembolse el valor de los gastos en que incurrió, conforme a las reglas del enriquecimiento sin causa;

  3. c) no agravar el daño, si ya se produjo.

Art. 1711.- Acción preventiva. La acción preventiva procede cuando una acción u omisión antijurídica hace previsible la producción de un daño, su continuación o agravamiento. No es exigible la concurrencia de ningún factor de atribución.

Art. 1757 –Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización.

La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.

Art. 1768.- Profesionales liberales. La actividad del profesional liberal está sujeta a las reglas de las obligaciones de hacer.

La responsabilidad es subjetiva, excepto que se haya comprometido un resultado concreto. Cuando la obligación de hacer se preste con cosas, la responsabilidad no está comprendida en la Sección 7a, de este Capítulo, excepto que causen un daño derivado de su vicio.

La actividad del profesional liberal no está comprendida en la responsabilidad por actividades riesgosas previstas en el artículo 1757.

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